不動産の相続評価額はいくら？——路線価と一物四価をやさしく解説

「相続をおわりに。」司法書士の尾張です。

蟹江町のご相談で、よくこう聞かれます。

「うちの土地って、相続のときはいくらで考えればええの？」

実はこの質問、ひと言では答えられません。同じ一つの土地でも、「何のための価格か」によって使う数字が変わるからです。これを「一物四価（いちぶつよんか）」といいます。一つの物に、四つの価格がある、という意味です。

「買ったときは3,000万円。固定資産税の紙には1,000万円。不動産屋さんは4,000万円で売れると言う……結局どれなの？」——そう混乱するのも当然です。今日は、この四つの価格を整理して、相続のどの場面でどれを使うのかを、やさしくご説明します。

一つの土地に「四つの値段」がある？——一物四価とは
相続税で使うのは「路線価」——調べ方と計算
登記や固定資産税で使う「固定資産税評価額」
遺産分割で揉めるのは「時価」のせい
ニュースの「銀座◯千万円」は、四つのうちどれ？

一つの土地に「四つの値段」がある？——一物四価とは

まず、四つの価格を一覧にします。

価格の名前	決める機関	主な使いみち	価格の水準
実勢価格（時価）	市場（売買の実績）	売買・遺産分割	実際に売れた値段。読めない
公示地価	国土交通省	土地取引の目安	実勢価格のおおよその目安
路線価	国税庁	相続税・贈与税	公示地価の約8割
固定資産税評価額	市区町村	固定資産税・登記	公示地価の約7割

ポイントは、相続の場面ごとに主役が変わることです。

相続税の計算 → 路線価
相続登記の登録免許税 → 固定資産税評価額
遺産分割で「いくらの財産か」を考える → 時価

同じ土地なのに、税金を計算するときと、相続人どうしで分け方を話し合うときとで、使う数字が違う。ここを知らないと、話がかみ合わなくなります。

相続税で使うのは「路線価」——調べ方と計算

相続税で土地を評価するときに使うのが「路線価」です。

路線価とは、国税庁が毎年公表する「この道路に面した土地は1㎡あたりいくら」という価格のことです。

相続税法第22条
「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により（中略）評価する。」

法律上は「時価」で評価するのが原則ですが、一人ひとりが土地の時価を正確に出すのは大変です。そこで国税庁が、時価の目安として路線価を定めて公開しています。路線価は、公示地価の80%程度を目安に決められています。

計算はかけ算が基本

路線価がわかれば、計算はシンプルです。

路線価（1㎡あたり）× 土地の面積（㎡）＝おおよその評価額

たとえば、路線価が1㎡20万円の道路に面した100㎡の土地なら——

20万円 × 100㎡＝ 2,000万円

これが相続税の計算で使う、おおよその土地の値段です（実際には土地の形などで補正が入ります）。

蟹江町の路線価の調べ方

路線価は、国税庁の路線価図サイトで誰でも無料で見られます。地図から愛知県→海部郡蟹江町とたどれば、ご自宅前の道路の路線価が確認できます。なお、路線価が定められていない地域（蟹江町の一部の農地など）は、「評価倍率方式」という別の方法で計算します。

登記や固定資産税で使う「固定資産税評価額」

もう一つ、名前がよく似ていて「結局どっちなの？」となりやすいのが「固定資産税評価額」です。

これは、市区町村が固定資産税などの計算に使う価格です。蟹江町の場合、蟹江町役場税務課で評価証明書や名寄帳を取れば確認できます。毎年春に届く固定資産税の通知書にも載っているので、いちばん身近な「土地の値段」かもしれません。

だからこそ、ご相談者からはよくこう言われます。

「相続税も、固定資産税の紙に書いてある額で計算すりゃええんやろ？」

気持ちはよくわかります。手元にある数字ですからね。でも、相続税の計算で固定資産税評価額を使うのは間違いです。固定資産税評価額のほうが路線価より低めなので、財産を実際より少なく見積もってしまい、後で税務署に指摘される——ということになりかねません。相続税の土地は、あくまで路線価で計算します。

ただし、固定資産税評価額が主役になる場面もあります。相続登記のときの登録免許税です。これは「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算します。詳しくは相続登記の費用はいくら？をご覧ください。蟹江町の不動産の登記は、名古屋法務局津島支局が管轄です。

建物は「固定資産税評価額」で評価する

ちなみに、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価します。建物には路線価がないので、相続税でも固定資産税評価額をそのまま使います。土地と建物で使う数字が違う、というのも覚えておくと混乱しません。

遺産分割で揉めるのは「時価」のせい

ここが、司法書士として実務でいちばん悩ましいところです。

遺産分割——つまり相続人どうしで「誰が何を取るか」を話し合うとき、不動産は原則として「時価（実際に売れる値段）」で考えます。相続税の路線価でも、固定資産税評価額でもありません。

なぜ揉めるかというと、時価は「売ってみるまで確定しない」からです。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地が、実際には3,500万円で売れることもあります。代償分割（一人がもらって他の人にお金を払う方法）をするとき、

もらう側は「固定資産税評価額の2,000万円で計算してほしい」
払ってもらう側は「時価の3,500万円で計算してほしい」

と、立場によって主張する金額が変わります。不動産会社に査定を頼んでも、会社によって査定額にばらつきが出ます。「誰の出した、どの金額を使うか」で揉めるわけです。

私、尾張のところでも、「売る気はないけど、分けるための値段だけ決めたい」というご相談はよくあります。売らない不動産の時価をどう扱うか——ここは正解が一つではありません。

価格で争うと、泥沼になります

実は私、以前勤めていた事務所で、不動産の賃料をめぐる訴訟に関わったことがあります。その不動産の価格について、本当にとことん揉めました。固定資産税評価額でも、路線価でも、公示地価でも、時価でも、どの数字を使うかでまったく折り合いがつかない。最後はそれぞれの陣営が、不動産鑑定士に「自分に有利な鑑定書」を作ってもらって、ぶつけ合う展開になりました。

そのとき、つくづく思ったんです。不動産って、本当に価格が定まらない。そして、いったんそこで争いだすと、無限に泥沼になると。

「1円でも高く」「1円でも安く」とやり合い、訴訟になって鑑定士まで入れると、それだけで100万円単位のお金が飛んでいきます。勝っても負けても、お互いそれだけのコストを払う。だからこそ、どこかで折り合いをつける「落としどころ」が本当に大事だと、身をもって学びました。

相続の遺産分割でも、まったく同じです。お互いが鑑定士を立てて時価を争えば、関係も費用も消耗します。そうなる前に、「この数字でいきましょう」と双方が納得できる落としどころを一緒に探すのが、私たちの役目だと思っています。

なお、評価額そのものをめぐって相続人どうしが本格的に争ってしまっている場合は、司法書士ではなく弁護士の領域になります。その場合は、信頼できる弁護士をご紹介します。代償分割・換価分割といった分け方の整理については、遺産分割協議書の書き方もあわせてご覧ください。

ニュースの「銀座◯千万円」は、四つのうちどれ？

毎年、春と夏に「銀座の地価が日本一」というニュースが流れます。あの「1㎡あたり◯千万円」という数字、実は一物四価のどれを指しているか、報道によって違います。

2025年の実際の数字を並べると——

価格の種類	場所	1㎡あたりの価格
公示地価（国土交通省）	銀座4丁目・山野楽器前	6,050万円（19年連続全国1位）
路線価（国税庁・相続税）	銀座5丁目・鳩居堂前	4,808万円（40年連続全国1位）

同じ「銀座の日本一の土地」でも、公示地価では6,050万円、相続税の路線価では4,808万円。路線価が公示地価のおよそ8割になっている、という関係が、ここにもきれいに表れています。

つまり、春の「地価公示」のニュースで見る数字（公示地価）と、夏の「路線価」のニュースで見る数字は、別ものなんです。そして、相続税の計算で実際に使うのは、後者の「路線価」のほうです。

蟹江町の土地は銀座のような金額にはなりませんが、「ニュースの地価」と「相続で使う値段」は違う、という仕組みは同じです。ご自宅の路線価を一度調べてみると、相続のイメージがぐっと具体的になりますよ。

まとめ——場面ごとに「主役の価格」が変わる

相続の場面	使う価格	どこで調べる
相続税がかかるか	路線価（土地）・固定資産税評価額（建物）	国税庁路線価図サイト
相続登記の登録免許税	固定資産税評価額	蟹江町役場税務課
遺産分割（分け方の話し合い）	時価（実勢価格）	不動産会社の査定など

冒頭の「買ったときは3,000万円、固定資産税の紙には1,000万円、不動産屋さんは4,000万円」という例も、もう整理できますね。固定資産税の紙の1,000万円は固定資産税評価額で、登記の登録免許税に使う数字。相続税は、これとは別に路線価で計算します。不動産屋さんの4,000万円は時価（実勢価格）で、遺産分割で分け方を考えるときの数字。そして買った3,000万円は、将来その家を売るときの税金（譲渡所得）で効いてきます。どれも正しい値段で、使う場面が違うだけなんです。

一物四価は、知らないと「どの数字を信じればいいの？」と混乱しますが、場面ごとに主役が決まっているとわかれば、すっきり整理できます。

そして、相続税が実際にかかるかどうかの全体像は、うちに相続税はかかる？——基礎控除の仕組みと判断のポイントで解説しています。「うちの土地の評価額を出してみたい」という段階でしたら、当事務所で固定資産税評価額や路線価をもとに概算をご一緒に確認し、正式な税額計算が必要なら提携税理士へお繋ぎします。

相続をおわりに。

「うちの場合はどうなんだろう？」と思ったら、まずはお気軽にご相談ください。

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蟹江町で相続のことなら、蟹江町在住司法書士の私、尾張がすぐに対応いたします。

参考

【執筆者】
司法書士尾張由晃　司法書士法人せと事務所代表
愛知県司法書士会　登録番号：第１９８１号
蟹江町在住、実務歴10年以上。同じ地元民として、単なる事務作業ではない「生涯に寄り添うサポート」をお約束します。

最終更新：2026年6月2日

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